Berechnen Sie Ihren Immobilienkredit

Zwischen 3,19 und 4,10 Prozent liegen im August 2026 die Fixzinsangebote österreichischer Banken für Wohnkredite - zehn Jahre Bindung am unteren Ende, dreißig Jahre am oberen. Was diese Spanne wert ist, zeigt sich erst, wenn man sie auf eine konkrete Summe und eine konkrete Laufzeit anwendet.

Ein Prozentpunkt entscheidet über 47.000 Euro

Bei 280.000 Euro Kreditsumme und 25 Jahren Laufzeit ergibt ein Fixzinssatz von 3,75 Prozent eine Monatsrate von 1.439,57 Euro. Über die gesamte Laufzeit summieren sich die Zinsen auf rund 151.870 Euro - mehr als die Hälfte der geliehenen Summe. Bei 4,75 Prozent steigt die Rate auf 1.596,33 Euro und die Zinslast auf rund 198.899 Euro.

Ein einziger Prozentpunkt kostet damit monatlich knapp 157 Euro und über die Laufzeit 47.028 Euro. Deshalb lohnt sich das Verhandeln der Bankmarge deutlich mehr als jede Sparsamkeit bei den Nebenkosten: Schon 0,25 Prozentpunkte weniger bedeuten bei dieser Kreditsumme rund 11.700 Euro.

Die Laufzeit ist der zweite Hebel - und der unterschätzte

Eine längere Laufzeit senkt die Rate und erhöht die Zinslast, und zwar erheblich. Dieselben 280.000 Euro zu 3,75 Prozent kosten:

Von 20 auf 35 Jahre sinkt die Rate um 462 Euro, die Zinslast steigt um 104.795 Euro. Wer die Laufzeit streckt, um die Rate leistbar zu machen, kauft sich Luft im Monatsbudget mit einem Vielfachen davon am Ende. Ein Mittelweg ist die kürzere Laufzeit kombiniert mit dem Recht auf kostenfreie Sondertilgungen.

Fixzins oder variabel: die Ausgangslage 2026

Am 11. Juni 2026 hat die Europäische Zentralbank die Leitzinsen erstmals seit knapp drei Jahren wieder angehoben, um 0,25 Prozentpunkte. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt seither bei 2,40 Prozent, die Einlagefazilität bei 2,25 Prozent. Der 3-Monats-Euribor, an dem sich die meisten variablen Wohnkredite in Österreich orientieren, notierte Anfang August 2026 bei rund 2,46 Prozent, nachdem er zu Jahresbeginn noch bei etwa 2,03 Prozent gelegen war.

Bei einer üblichen Bankmarge von 1,10 bis 1,20 Prozentpunkten landet ein variabler Kredit damit rechnerisch bei 3,6 bis 3,7 Prozent - also ungefähr dort, wo auch die Fixzinsangebote für zehn bis zwanzig Jahre liegen. Genau das ist die bemerkenswerte Konstellation dieses Sommers: Der Aufpreis für Planungssicherheit ist derzeit gering. In Phasen fallender Zinsen war der Fixzins oft einen ganzen Prozentpunkt teurer als der variable Einstieg.

Dazu kommt die Richtung. Die Terminmärkte preisen für Dezember 2026 einen 3-Monats-Euribor von rund 2,75 Prozent ein, erwarten also eine weitere Straffung. Ein variabler Kredit wird üblicherweise quartalsweise an den Referenzzinssatz angepasst - die Rate folgt dieser Entwicklung mit kurzer Verzögerung nach oben. Dass 2024 rund 89 Prozent der österreichischen Kreditnehmer eine Fixzinsbindung wählten, ist vor diesem Hintergrund weniger Vorsicht als Rechnung.

Zwei Fragen entscheiden die Wahl in der Praxis: Wie viel Spielraum bleibt im Haushaltsbudget, wenn die Rate um 200 Euro steigt? Und wie lange soll der Kredit überhaupt laufen? Wer in acht Jahren mit einer größeren Summe rechnet, etwa aus einem Verkauf oder einer Erbschaft, fährt mit einem variablen Kredit oft besser, weil dieser jederzeit ohne Entschädigung zurückgezahlt werden kann.

Was Banken prüfen, seit die KIM-Verordnung weg ist

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. An ihre Stelle trat mit 1. Juli 2025 das Rundschreiben 02/2025 der Finanzmarktaufsicht zur soliden Vergabe von Wohnimmobilienkrediten. Es ist keine Verordnung und begründet keine unmittelbaren Pflichten, beschreibt aber, was die Aufsicht von den Banken erwartet - und die Kennzahlen sind unverändert geblieben.

• Beleihungsquote maximal 90 Prozent des Immobilienwerts, in der Praxis also rund 20 Prozent Eigenmittel, weil die Kaufnebenkosten hinzukommen.
• Schuldendienstquote maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für sämtliche Kreditraten.
• Laufzeit maximal 35 Jahre.
• Abweichungsquote 20 Prozent der neu vergebenen Kredite pro Quartal.

Die letzte Zahl ist die praktisch wichtigste und die am wenigsten bekannte: Jede fünfte Finanzierung darf die Kriterien verfehlen. Ein knapp verfehlter Eigenmittelanteil ist deshalb kein automatisches Nein, sondern eine Frage des Zeitpunkts und der Gesamtbonität. Wer im Quartal früh anfragt, trifft auf mehr Spielraum als jemand, der im September kommt, wenn das Kontingent bereits ausgeschöpft ist.

Was die Schuldendienstquote konkret bedeutet: Bei 4.000 Euro Haushaltsnettoeinkommen liegt die Obergrenze aller Kreditraten bei 1.600 Euro. Zu 3,75 Prozent auf 25 Jahre trägt das eine Kreditsumme von rund 311.000 Euro - allerdings nur, wenn keine anderen Kredite oder Leasingraten laufen. Ein Autoleasing über 350 Euro reduziert den möglichen Immobilienkredit um gut 68.000 Euro.

Kaufnebenkosten: seit Juli 2026 wieder deutlich mehr

Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro fallen an: 12.250 Euro Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens des Grundstückswerts), 3.850 Euro Grundbucheintragung für das Eigentumsrecht (1,1 Prozent), rund 7.000 Euro für Vertragserrichtung und Treuhandschaft sowie bis zu 12.600 Euro Maklerprovision (3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer). Das sind 35.700 Euro oder 10,2 Prozent des Kaufpreises.

Hinzu kommt ein Posten, der häufig übersehen wird, weil er nicht am Kaufpreis hängt, sondern am Kredit: die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch mit 1,2 Prozent der Pfandsumme. Bei 280.000 Euro Kreditsumme sind das weitere 3.360 Euro. Für den Grundbuchsantrag selbst kommen 47 Euro Eingabegebühr dazu.

Alle diese Beträge sind aus Eigenmitteln zu tragen. Sie sind der Grund, warum aus der 90-Prozent-Beleihungsgrenze in der Praxis ein Eigenmittelbedarf von rund 20 Prozent des Kaufpreises wird.

Sondertilgung: warum der Abschluss 2026 zählt

Wer einen Fixzinskredit vorzeitig zurückzahlt, schuldet der Bank eine Entschädigung. Nach § 20 Abs. 3 HIKrG ist sie derzeit mit 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags gedeckelt, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr mit 0,5 Prozent. Bei variabel verzinsten Krediten darf gar keine Entschädigung verlangt werden.

Das ändert sich: Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028, am 8. Juli 2026 im Nationalrat beschlossen und am 29. Juli 2026 kundgemacht, steigt die Obergrenze auf 3 Prozent. Sie gilt ab 1. Jänner 2027 und ausschließlich für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen werden. Bestehende Kredite und alles, was heuer noch unterschrieben wird, bleibt dauerhaft bei der 1-Prozent-Grenze. Bei 100.000 Euro vorzeitiger Rückzahlung ist das ein Unterschied von 2.000 Euro.

Unabhängig davon bleiben Rückzahlungen bis 10.000 Euro je Zwölfmonatszeitraum entschädigungsfrei (§ 20 Abs. 2 Z 3 HIKrG). Diese Freigrenze ist der wirksamste Hebel überhaupt: Wer die 280.000 Euro aus dem Beispiel jährlich um 10.000 Euro reduziert, ist nach 13 Jahren und 2 Monaten statt nach 25 Jahren schuldenfrei und zahlt rund 76.961 statt 151.870 Euro Zinsen - eine Ersparnis von knapp 74.909 Euro, ohne einen Cent Entschädigung.

Wenn die Zinsbindung kürzer ist als der Kredit

Eine zehnjährige Fixzinsbindung auf einem Kredit über 25 Jahre sichert nur die ersten vier von zehn Jahren ab. Was danach kommt, ist offen - und der Kreditbetrag, um den es dann geht, ist größer, als die meisten erwarten.

In den ersten Jahren einer Annuität besteht die Rate fast nur aus Zinsen. Von den 280.000 Euro aus dem Beispiel sind nach zehn Jahren erst 82.046 Euro getilgt; offen bleiben 197.954 Euro, also 71 Prozent der ursprünglichen Summe. Für diesen Betrag gilt dann der Zinssatz, den der Markt in zehn Jahren hergibt.

Läge er bei 5 Prozent, stiege die Rate für die verbleibenden 15 Jahre von 1.439,57 auf 1.565,41 Euro. Bei 6 Prozent wären es 1.670,45 Euro, also 231 Euro mehr im Monat. Wer eine Fixzinsbindung wählt, die kürzer ist als die Laufzeit, sollte diese Rate im Haushaltsbudget bereits mitdenken - und nicht die günstige Anfangsrate.

Was die Bank als Wert ansetzt

Die Beleihungsquote bezieht sich nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Wert, den die Bank der Immobilie beimisst. Beide fallen auseinander, wenn in einem angespannten Markt über dem Schätzwert gekauft wird. Liegt die Schätzung bei 330.000 Euro statt der bezahlten 350.000, sinkt der maximal mögliche Kredit bei 90 Prozent Beleihung von 315.000 auf 297.000 Euro - die Differenz von 18.000 Euro ist zusätzlich aus Eigenmitteln aufzubringen, zusätzlich zu den Nebenkosten.

Die Schätzgebühr trägt in aller Regel der Kreditnehmer, auch wenn die Finanzierung am Ende nicht zustande kommt. Sie gehört damit zu den Kosten, die in den Effektivzins einfließen.

Der Effektivzins ist die einzige vergleichbare Zahl

Angebote lassen sich nicht über den Nominalzins vergleichen. Erst der effektive Jahreszins nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz enthält auch Bearbeitungs- und Schätzgebühr, Kreditvertragsgebühr und die Pfandrechtseintragung. Ein Angebot mit 3,60 Prozent nominal und 2 Prozent Bearbeitungsspesen ist teurer als eines mit 3,75 Prozent ohne Spesen.

Verbindlich ist dabei allein das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS), das jede Bank vor Vertragsabschluss aushändigen muss. Dort stehen Effektivzins, Gesamtbetrag und alle Nebenkosten in einer genormten Form, die den Vergleich zwischen zwei Instituten überhaupt erst möglich macht.

Quellen und Stand: Zinsdaten August 2026. Euribor-Zinssatz 3 Monate · OeNB, Kreditzinssätze Neugeschäft · FMA-Rundschreiben 02/2025 im Überblick · USP, Grunderwerbsteuer · BMJ, Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr · § 20 HIKrG im RIS · Budgetbegleitgesetz 2027-2028